eigen woning verhuren

Je eigen woning verhuren: hoe werkt dat fiscaal gezien?

Heb jij weleens overwogen om je eigen woning tijdelijk of langdurig te verhuren? Of misschien niet je gehele woning, maar een kamer of etage? Bij verhuur komt fiscaal gezien een hoop kijken. Er zijn verschillende regelingen en voorwaarden waarop je moet letten. Lees verder als jij wilt weten wat er komt kijken bij het verhuren van je woning.

De regels zijn soepeler geworden

De regeling voor het hebben van een eigen woning (en dus de hypotheekrenteaftrek) was normaal gesproken alleen geldig als je je woning niet verhuurde. Sinds 1 januari 2010 is de eigenwoningregeling aangepast. Door deze aanpassing wordt het voor woningeigenaren mogelijk om hun huis (tijdelijk) te verhuren, zonder dat de eigen woning fiscaal gezien in Box 3 belandt.

Wat kan er zonder de aangepaste regeling gebeuren als je je woning verhuurt aan derden?

  • Je eigen woning verschuift in de aangifte inkomstenbelasting van box 1 naar box 3;
  • Je krijgt geen hypotheekrenteaftrek meer;
  • Je krijgt 1,2% heffing over de waarde van de woning (minus je hypotheekschuld).

Woning via Airbnb verhuren

Je huis of een deel van je huis via Airbnb verhuren wordt steeds populairder. Je kunt er dan ook aardig wat mee bijverdienen. Bij verhuur van korte perioden (maximaal enkele weken) blijven de eigenwoningregeling en dus ook de hypotheekrenteaftrek gewoon gelden. Wel moet in de aangifte inkomstenbelasting naast het eigenwoningforfait (het fictieve voordeel uit eigen woning), 70% van de opbrengst van de verhuur worden opgegeven als voordeel uit eigen woning (Box 1).

Sommige kosten kunnen in aftrek worden gebracht, zoals: gas-, water- en elektriciteitsgebruik door de huurder, bemiddelingskosten en verleende diensten (bijvoorbeeld het verstrekken van linnengoed). Als je voor deze kosten een afzonderlijke vergoeding vraagt, dan is deze vergoeding niet belast maar zijn de kosten ook niet aftrekbaar.

Andere fiscale zaken waar je rekening mee moet houden als je je woning verhuurt via Airbnb, zijn:

  • Toeristenbelasting
  • Onderhoudskosten
  • Commissie voor Airbnb
  • Eventueel BTW

Langdurige verhuur

Steeds meer mensen verhuren hun woning voor langere tijd, bijvoorbeeld gepensioneerden met een tweede huis in het buitenland. Voor iemand die enkele maanden of langer in het buitenland verblijft, is het heel voordelig en ook praktisch om de woning in Nederland te verhuren. Zo blijft de woning niet te lang leegstaan en kunnen ook de doorlopende kosten gedekt worden. Daar zijn echter wel gevolgen voor de inkomstenbelasting aan verbonden.

Bij langdurige verhuur eindigt de eigenwoningregeling (Box 1) en dus ook de hypotheekrenteaftrek. De woning en de hypotheekschuld moeten hierdoor in de aangifte inkomstenbelasting worden opgenomen in Box 3. De waarde van de woning wordt hierin, na aftrek van de hypotheekschuld op 1 januari van het jaar, belast met 1,2%. De huuropbrengsten zijn onbelast.

Let op: als verhuur van de woning aan derden op grond van de hypotheekakte niet is toegestaan, dan moet vooraf overleg met de bank plaatsvinden.

Uitzondering: langdurige kamerverhuur

Een uitzondering op de verschuiving naar Box 3 is de vrijstelling voor langdurige kamerverhuur.

Niet-tijdelijke verhuur van woonruimte (denk aan kamers of etages) zou in eerste instantie geen onderdeel meer zijn van de eigen woning. Dit betekent dat die kamer of etage en de daarmee gedeeltelijke hypotheekschuld in Box 3 van de aangifte inkomstenbelasting zou gaan vallen. Het belang zit hem in het kunnen aftrekken van de hypotheekrente. Deze zou dan ook worden beperkt. In zo’n geval kan het fiscaal voordeliger zijn om het verhuurde deel ook onder de eigen woning te laten vallen. Dit mag onder de volgende voorwaarden:

  • De opbrengst is maximaal € 5.069 (in 2016);
  • De verhuurde ruimte is geen zelfstandig onderdeel van de eigen woning (eigen ingang);
  • Verhuur is niet tijdelijk;
  • Zowel de verhuurder als de huurder staan bij de gemeente ingeschreven op hetzelfde adres.

Voor de inkomstenbelasting moet dan het eigenwoningforfait van de hele woning als inkomsten worden aangegeven en kan de hypotheekrente van de hele woning als aftrekpost worden aangegeven. Als er niet wordt voldaan aan de voorwaarden, dan valt het verhuurde deel van de woning en dat gedeelte van de hypotheekschuld wél in Box 3.

Heb je vragen hierover? Bel (0)35 6315520 of mail naar info@fiscalistencooperatie.nl.

eindejaarstips, fiscaal, belastingadvies

Heb je een eigen woning? Lees dan nog snel de eindejaarstips!

Het is alweer bijna 2016. Een goed moment dus om naar je huidige woonsituatie te kijken en de juiste keuzes te maken voor het komende jaar. Zijn er dingen die je nog dit jaar kunt doen, zodat je er voordeel van hebt in 2016? Lees het in de vier eindejaarstips van Fiscalisten Coöperatie.

Eindejaarstips

  1. Los een kleine hypotheek op je eigen woning vóór 1 januari 2016 af ter verlaging van je Box 3-vermogen, dat is voordeliger.
  2. Overweeg bij een hoog inkomen in 2015 en een lager inkomen in 2016, om de hypotheekrente voor het eerste half jaar van 2016 dit jaar nog te betalen. Ook dit is fiscaal voordeliger. Overleg dit met je bank of hypotheekverstrekker.
  3. Benut de dubbele vrijstelling voor fiscale partners bij een kapitaalverzekering eigen woning, spaarrekening eigen woning of beleggingsrecht eigen woning. Vanaf 1 januari 2016 kunnen partners bij het indienen van de aangifte namelijk een “verzoek gezamenlijk genieten kapitaalverzekering” doen. Dit kan voor beiden voordelig zijn!
  4. Ga je verhuizen? Koop de nieuwe woning begin 2016, dan heb je nog een langere overbruggingsregeling!

Heb je hier vragen over? Neem dan contact op met Fiscalisten Coöperatie via het formulier aan de rechterkant!

Fiscale eindejaarstips 2014

Het laatste kwartaal van dit jaar is al even aan de gang, dus tijd voor onze eindejaarstips. Fiscale voordelen die je over dit boekjaar kunt behalen, als je er dit kwartaal nog gebruik van maakt. Bovendien zijn er fiscale faciliteiten die per 1 januari 2015 zullen verdwijnen. Lees daarom onze eindejaarstips goed door en bekijk welke tips op jou(w) (bedrijf) van toepassing zijn.

 

EINDEJAARSTIPS VOOR DGA’S

  • Doe indien mogelijk in 2014 nog een dividenduitkering. Het tarief is dit jaar nog 22% (in 2015: 25%).
  • In 2014 is de schenking aan kinderen ad € 100.000 (inzake aankoop of verbouwing eigen woning) vrijgesteld van schenkbelasting. In 2015 vervalt deze vrijstelling.
  • In 2014 is er nog een fiscaal vriendelijk tarief van toepassing voor afkoop van stamrechten.
  • DGA pensioen: De Belastingdienst focust zich steeds meer op pensioenen in eigen beheer. Raadzaam kan zijn om te stoppen met pensioenopbouw.

 

EINDEJAARSTIPS VOOR BEDRIJVEN

  • Werkkostenregeling: Deze moet je invoeren vóór 1 januari 2015.
  • Vraag een voorlopige aanslag aan bij voldoende cashflow: de Belastingdienst vraagt sinds 2014 8% rente.

 

EINDEJAARSTIPS VOOR PARTICULIEREN

  • Schenking aan kinderen en derden: Tot en met 31 december 2014 kun je belastingvrij € 100.000 schenken aan kinderen, kleinkinderen of een derde. De schenking moet wel worden gebruikt voor de eigenwoning van de begunstigde. Daarnaast kan je je box 3 vermogen verlagen (peildatum: 1 januari 2015).
  • Belastingaanslagen worden niet als box 3 schuld meegeteld. Het is fiscaal aantrekkelijker om belastingaanslagen inkomstenbelasting vóór 1 januari 2015 te betalen.
  • Verhuur eigen woning: Tijdens een tijdelijke verhuur van jouw (tweede) eigen woning is de hypotheekrente niet aftrekbaar. Als de huur eindigt, dan mag weer hypotheekrenteaftrek worden geclaimd. Vanaf 1 januari 2015 is deze faciliteit niet meer van toepassing.
  • Aflossen hypotheek: Als je een lage hypotheekschuld hebt op je eigenwoning, dan kan het fiscaal aantrekkelijk zijn om de hypotheek vóór 1 januari 2015 af te lossen. Hiermee verlaag je je box 3 rendementsheffing. Dit is alleen gunstig indien de hypotheekrenteaftrek – vanwege de huurwaardeforfait-bijtelling – nagenoeg nihil is.
  • Hypotheekrente aftrek leegstaande woning: Als je je woning sinds het jaar 2012 te koop staat, dan is de hypotheekrente nog tot 1 januari 2015 aftrekbaar

Voor klanten
Ben je al klant van Fiscalisten Coöperatie en heb je n.a.v. deze tips vragen over eventuele vervolgstappen? Bel ons op +31 (0)35 544 72 73 of mail ons op info@fiscalistencooperatie.nl.

Nog geen klant?
Ben je nog geen klant van Fiscalisten Coöperatie? Vraag dan voor 30 november een GRATIS  Fiscaal Consult aan van normaal 125 excl. BTW. Tijdens het Fiscaal Consult reviewt een van onze fiscaal juristen in 45 minuten jouw eerdere of voorlopige jaarrekening(en). Onze dienst is een aanvulling op het werk van jouw accountant. Zo ben jij er zeker van dat jouw accountant geen fiscale voordelen heeft gemist.