13 fiscale tips voor woningbezitters-, -kopers en -verkopers

Per 1 januari 2017 wordt de schenkingsvrijstelling voor de eigen woning verhoogd naar 100.000 euro. Wacht daarom nog even als je wilt schenken voor de eigen woning. De beperking dat de schenking moet zijn gedaan van een ouder aan een kind, komt per 1 januari 2017 ook te vervallen. Hierdoor kan er ook buiten de gezinssituatie gebruik worden gemaakt van deze vrijstelling. Wel blijft de beperking van kracht dat de begunstigde tussen 18 en 40 jaar moet zijn. Is de begunstigde zelf 40 jaar of ouder, maar zijn partner nog niet, dan mag de schenkingsvrijstelling ook worden toegepast. Degene die de schenking ontvangt, moet deze gebruiken voor de eigen woning. Het gaat om de verwerving of verbouwing van een eigen woning, de afkoop van rechten van erfpacht, opstal of beklemming met betrekking tot die woning en de aflossing van de eigenwoningschuld of de restschuld na verkoop van de eigen woning.

Let op!
De verhoogde schenkingsvrijstelling voor de eigen woning is eenmalig. De verkrijger kan hier maar eenmaal per schenker gebruik van maken. Heb je als schenker ten aanzien van dezelfde verkrijger in 2010 tot en met 2014 al gebruikgemaakt van de toenmalige verhoogde schenkingsvrijstelling? Dan is dit vanaf 2017 niet meer mogelijk. Heb je in 2015 of 2016 eenmalig een bedrag voor de eigen woning onder de verhoogde schenkingsvrijstelling geschonken (maximaal 52.752 euro respectievelijk 53.016 euro) aan een zoon of dochter? Dan mag je dit bedrag in 2017 of 2018 nog aanvullen tot 100.000 euro.

Is voor het jaar 2010 al gebruikgemaakt van de toenmalige verhoogde schenkingsvrijstelling? Wacht dan niet met schenken tot 2017. Een schenking in 2016 kan de vrijstelling in 2017 namelijk behoorlijk verhogen.

In de jaren voor 2010 was het bedrag van de schenkingsvrijstelling maar ongeveer de helft van het huidige bedrag. Om die reden kan vanaf 2010 nogmaals een beroep op de verhoogde vrijstelling worden gedaan tot een bedrag van 27.570 euro (bedrag 2016). Is hiervan tot en met 2016 geen gebruikgemaakt, dan bedraagt de vrijstelling vanaf 2017 nog maar 27.517 euro. Is echter in de jaren 2015 of 2016 wel een beroep hierop gedaan, dan kan in 2017 of 2018 nog gebruik worden gemaakt van een vrijstelling van 46.984 euro! 

Tip:
Ingewikkeld? Ja. Maar zo heeft de wetgever het nu eenmaal bedacht. Onthoud echter de belangrijkste conclusie dat schenking in 2016 voor een totale nog te gebruiken vrijstelling van 74.554 euro zorgt, terwijl schenking in 2017 nog maar een totale vrijstelling van 27.517 euro oplevert. Overleg daarom met een van onze fiscalisten over jouw schenkingsplanning.

Als je het één en ander juist vormgeeft, kan ook in 2016 al gebruik worden gemaakt van de vrijstelling van 100.000 euro. De schenkingsvrijstelling geldt namelijk niet alleen voor de aankoop van een eigen woning, maar ook voor de aflossing van een eigenwoningschuld. Door nu in 2016 een bedrag van 100.000 euro te lenen voor de eigen woning, kan ditzelfde bedrag in 2017 of later vrijgesteld geschonken worden ter aflossing van de lening.

Let op!
De lening moet wel kunnen worden aangemerkt als een eigenwoningschuld. Hiervoor gelden strenge voorwaarden, waaronder dat de lening ten minste annuïtair in maximaal 30 jaar moet worden afgelost. Voldoet de lening niet aan de gestelde voorwaarden? Dan bestaat er geen recht op renteaftrek. Vanaf 2017 kan op dat moment ook geen beroep gedaan worden op de schenkingsvrijstelling van 100.000 euro. Laat je hier dus goed over adviseren!

Je kunt ook in 2016 al gebruikmaken van de hoge vrijstelling van 100.000 euro door in 2016 tot een bedrag van 53.016 euro een schenking te doen onder de huidige verhoogde schenkingsvrijstelling en daarnaast een lening voor de eigen woning te verstrekken tot een bedrag van 46.984 euro. In 2017 of 2018 kan dan eenzelfde bedrag vrijgesteld geschonken worden ter aflossing van de lening.

Tip:
Bij deze route kan het bedrag van de lening vanaf 2019 niet meer vrijgesteld geschonken worden. Overleg daarom met een van onze fiscalisten of deze schenkingplanning in jouw situatie het meest ideaal is.

Vanaf 2017 is het ook mogelijk om de hoge schenkingsvrijstelling van 100.000 euro te gebruiken voor een schenking die je spreidt over drie achtereenvolgende jaren. Als de ontvanger van de schenker deze gebruikt voor aflossing van de eigenwoningschuld, kan hierdoor de boeterente misschien (deels) worden voorkomen.

Als je geen hypotheekrente in aftrek brengt, hoef je ook geen eigenwoningforfait bij te tellen. Om die reden kan het verstandig zijn om een lage hypotheekschuld af te lossen. Bijkomend voordeel is dat hiermee ook je box 3-vermogen lager wordt en je dus ook minder belasting in box 3 betaalt. Uiteraard moet je dan wel zorgen dat je uiterlijk 31 december 2016 aflost.

Let op!
Laat de voorkoming van het eigenwoningforfait en de verlaging van de belasting in box 3 geen doel op zich zijn. Bedenk daarom vooraf of je mogelijk op een later moment geen ander bestedingsdoel hebt voor het voor de aflossing gebruikte box 3-vermogen.

Heb je nog een spaar- of beleggingshypotheek dan kun je over het algemeen pas na 15 of 20 jaar gebruikmaken van een vrijstelling op het spaar- of beleggingsgedeelte. Gebruik je dit spaar- of beleggingsgedeelte al eerder voor aflossing van je hypotheek dan is de vrijstelling niet van toepassing en moet je inkomstenbelasting betalen. In de toekomst wordt dit ook mogelijk zonder inkomstenbelasting te betalen. Op een nog nader bekend te maken tijdstip wordt namelijk de vrijstelling ook van toepassing als de 15 of 20 jaar nog niet verstreken zijn.

Tip:
Zijn de 15 of 20 jaar voor jouw spaar- of beleggingshypotheek nog niet verstreken? Wacht dan nog even met het gebruiken van het spaar- of beleggingsgedeelte. Binnenkort kun je namelijk zonder inkomstenbelasting te betalen hiermee aflossen op je hypotheek. Ga je verhuizen, dan hoef je niet te wachten. Voor verhuissituaties is namelijk nu al geregeld dat de vrijstelling kan worden toegepast.

Verkoop je jouw woning en blijf je met een restschuld zitten? Dan kun je voorlopig de rente op deze restschuld nog in aftrek brengen. De regeling geldt voor rente die je betaalt op een restschuld die is ontstaan tussen 29 oktober 2012 en 31 december 2017. De maximale periode voor aftrek van rente op restschulden bedraagt vijftien jaar.

Tip:
Ontvang je een schenking voor de eigen woning, dan mag je dit bedrag ook gebruiken om de restschuld mee af te lossen.

Rentemiddeling biedt een mogelijkheid om tegen een lagere hypotheekrente te lenen zonder dat ineens de boeterente vanwege vervroegd aflossen betaald hoeft te worden. Bij rentemiddeling wordt de boeterente namelijk niet ineens verschuldigd, maar uitgesmeerd over de nieuwe rentevastperiode. Hiermee wordt een lagere hypotheekrente ineens bereikbaar voor een veel grotere groep. Onderzoek daarom of in jouw situatie rentemiddeling een mogelijkheid is.

Staat jouw voormalige, leegstaande woning te koop of ben je nog niet verhuisd maar heb je al wel een nieuwe woning aangeschaft? Dan heb je gedurende het jaar waarin de woning leeg kwam te staan en de drie jaren daarna renteaftrek voor beide woningen. Staat jouw voormalige eigen woning na de verhuur weer leeg, dan heb je wederom recht op hypotheekrenteaftrek tot het einde van dezelfde driejaarstermijn van de verhuisregeling.

Let op!
Eindigt de verhuurperiode van je woning na deze driejaarstermijn? Dan gaat jouw woning bij aanvang van de verhuurperiode definitief over naar box 3.

Valt jouw inkomen in 2017 in een lager tarief dan in 2016 en/of wil je jouw box 3-vermogen verlagen? Dan is het mogelijk financieel aantrekkelijk om in 2016 je hypotheekrente vooruit te betalen. Jouw hypotheekrente wordt in 2016 dan nog afgetrokken tegen het hogere tarief en jouw box 3-vermogen per 1 januari 2017 zal lager zijn.

Let op!
Je mag maximaal de in 2016 vooruitbetaalde hypotheekrente van het eerste halfjaar van 2017 in 2016 in aftrek brengen.

Verkoop je je eigen woning? Dan kan het financieel nadelig zijn wanneer de overdracht bij de notaris voor 1 januari 2017 plaatsvindt. Als je de ontvangen koopsom namelijk niet direct gebruikt voor de aankoop van een nieuwe eigen woning, valt deze per 1 januari 2017 in box 3. Je kunt de belastingheffing in box 3 eenvoudig voorkomen door de overdracht te verplaatsen naar bijvoorbeeld 2 januari 2017.

Tip:
Plan de overdracht van je eigen woning bij de notaris slim en bespaar box 3-heffing. Draagt je je eigen woning bij de notaris over voor 1 januari 2017? En wend je de ontvangen koopsom nog voor 1 januari 2017 aan voor de koop van een nieuwe eigen woning bij de notaris? Dan valt de ontvangen koopsom niet in box 3.

Koop je een eigen woning en betaal je deze aankoop (gedeeltelijk) met eigen geld? Dan kan het financieel nadelig zijn wanneer de overdracht bij de notaris na 1 januari 2017 plaatsvindt. Het eigen geld behoort dan namelijk per 1 januari 2017 nog tot jouw vermogen in box 3. Je kunt de belastingheffing in box 3 eenvoudig voorkomen door de overdracht te verplaatsen naar bijvoorbeeld 30 december 2016.

Let op!
Het schuiven met de datum is niet altijd eenvoudig omdat jouw verkoper mogelijk een tegenovergesteld belang heeft.